주택 임대차계약 신고 신고대상 및 온라인 신고방법
📢 4년간 계도기간 끝! 6월부터 본격 시행
2025년 6월부터 주택 임대차계약 신고제가 본격적으로 시행되었습니다. 2021년 6월부터 시작되어 무려 4년간 지속된 계도기간이 5월 31일로 완전히 종료되면서, 이제는 정말로 신고 의무를 지키지 않으면 과태료를 물어야 하는 상황이 된 것입니다.
국토교통부는 지난 4월 28일 발표를 통해 더 이상의 계도기간 연장은 없다고 명확히 밝혔습니다. 그동안 임대차계약 신고율이 지속적으로 증가해 2024년 기준 95.8%에 달했고, 부동산거래관리시스템(RTMS)의 고도화와 모바일 신고 기능 도입이 완료되어 제도 정착을 위한 인프라가 충분히 구축되었다고 판단한 것입니다.
특히 주목할 점은 과태료 기준이 대폭 완화되었다는 것입니다. 기존에는 최소 4만원부터 최대 100만원이었던 과태료가 최소 2만원부터 최대 30만원으로 크게 낮아졌습니다. 이는 단순 실수로 지연 신고한 서민들의 부담을 줄이기 위한 조치로, 고의적인 거짓 신고와는 차별화하여 처리하겠다는 정부의 의지를 보여줍니다.
🎯 신고 대상과 기준 명확히 알기
주택 임대차계약 신고제의 대상을 정확히 아는 것이 가장 중요합니다. 보증금 6000만원 또는 월세 30만원을 초과하는 주택 임대차 계약이 신고 대상입니다. 다만 경기도 외 군 지역은 제외되니 참고하시기 바랍니다.
이 기준을 조금 더 구체적으로 살펴보면, 보증금이 6000만원 이하이면서 월세가 30만원 이하인 경우에는 신고 의무가 없습니다. 하지만 보증금이 6000만원을 초과하거나 월세가 30만원을 초과하는 경우 중 하나라도 해당되면 반드시 신고해야 합니다.
신고 의무는 임대인과 임차인 모두에게 있습니다. 하지만 다행히 둘 중 한 명이 신고하더라도 서명과 날인이 된 계약서를 함께 제출하면 공동 신고로 인정받을 수 있습니다. 이는 실무적으로 매우 중요한 부분인데, 임대인과 임차인이 서로 신고했는지 확인하지 못해 발생할 수 있는 문제를 예방할 수 있기 때문입니다.
신고 기한은 계약 체결일로부터 30일 이내입니다. 이 기한을 놓치면 과태료 부과 대상이 되니 각별한 주의가 필요합니다. 특히 6월 1일 이후 체결되는 계약부터는 예외 없이 과태료가 부과되므로, 계약 후 즉시 달력에 신고 마감일을 표시해두는 것이 좋습니다.
💻 온라인 신고 방법 완벽 가이드
온라인으로 임대차계약을 신고하는 방법은 생각보다 간단합니다. 부동산거래관리시스템(RTMS) 웹사이트에 접속하면 PC와 모바일 모두에서 신고가 가능합니다.
PC를 이용한 신고 방법은 다음과 같습니다. 먼저 부동산거래관리시스템 공식 웹사이트(rtms.molit.go.kr)에 접속합니다. 메인 페이지에서 '임대차계약 신고' 메뉴를 찾아 클릭하면 신고 페이지로 이동할 수 있습니다. 여기서 본인 인증을 거친 후 임대차계약서의 내용을 차례대로 입력하면 됩니다.
모바일 신고는 더욱 편리합니다. 스마트폰이나 태블릿으로 동일한 웹사이트에 접속하면 모바일에 최적화된 화면이 나타납니다. 간편 인증을 통해 본인 확인을 마친 후, 화면의 안내에 따라 필요한 정보를 입력하면 됩니다. 모바일의 경우 카메라 기능을 활용해 계약서를 촬영하여 첨부할 수 있어 더욱 편리합니다.
신고 시 필요한 서류는 임대차계약서가 전부입니다. 계약서에는 임대인과 임차인의 서명 또는 날인이 반드시 있어야 하며, 계약 내용이 명확히 기재되어 있어야 합니다. 온라인 신고 시에는 계약서를 스캔하거나 사진으로 촬영해서 첨부하면 됩니다.
🏢 오프라인 신고와 확정일자 동시 처리
온라인 신고가 어렵거나 확정일자를 함께 받고 싶다면 오프라인 신고를 이용할 수 있습니다. 주택 소재지의 읍·면·동 행정복지센터를 방문하면 신고와 함께 다양한 서비스를 받을 수 있습니다.
특히 주목할 점은 임대차 신고 시 계약서를 함께 제출하면 확정일자가 자동으로 부여된다는 것입니다. '임대차계약신고필증'을 교부받을 때 우측 상단에 확정일자 번호가 표기되므로, 별도로 확정일자 부여 신청을 할 필요가 없습니다. 이는 임차인에게 매우 유용한 서비스로, 한 번의 방문으로 두 가지 업무를 모두 처리할 수 있어 시간과 노력을 절약할 수 있습니다.
다만 이미 법원이나 등기소에서 확정일자를 받았더라도 임대차 신고는 별도로 해야 합니다. 확정일자와 임대차 신고는 서로 다른 제도이므로, 확정일자를 받았다고 해서 신고 의무가 면제되는 것은 아닙니다.
⚠️ 과태료와 예외 사항 알아두기
6월 1일부터 시행되는 과태료 제도에 대해 정확히 알아두는 것이 중요합니다. 6월 1일 이후 체결되는 계약부터 30일 이내에 신고하지 않으면 과태료가 부과됩니다. 반대로 말하면 5월 31일 이전에 체결된 계약은 언제 신고하더라도 과태료가 부과되지 않습니다.
실제 과태료 부과는 7월 이후부터 시작될 예정입니다. 이는 6월 한 달간 시행 초기의 혼선을 최소화하기 위한 조치로 보입니다. 하지만 이것이 6월에 신고하지 않아도 된다는 의미는 아니므로 주의해야 합니다.
갱신 계약의 경우에는 구분이 필요합니다. 묵시적 갱신이나 임대료 변경이 없는 갱신은 신고 대상이 아닙니다. 하지만 임대료에 변경이 있는 갱신 계약이라면 새로운 계약으로 간주되어 계약 체결일로부터 30일 이내에 반드시 신고해야 합니다.
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많은 분들이 궁금해하는 과세 정보 활용 문제에 대해서는 현재까지는 걱정하지 않으셔도 됩니다. 임대차 신고제는 임대차 시장의 동향 파악과 임차인 보호를 목적으로 도입된 제도로, 현재 법령상 과세 자료로 활용되고 있지 않습니다.
💡 놓치기 쉬운 실무 팁들
실제 신고 과정에서 놓치기 쉬운 부분들을 미리 알아두면 도움이 됩니다. 먼저 계약 체결일을 정확히 기록해두는 것이 중요합니다. 30일 계산의 기준이 되는 날짜이므로, 계약서 작성일과 실제 합의일이 다른 경우에는 어느 것을 기준으로 할지 미리 정해두어야 합니다.
신고 완료 후에는 반드시 신고필증을 보관해야 합니다. 온라인 신고의 경우 PDF 파일로 다운로드하여 저장하고, 오프라인 신고의 경우 발급받은 서류를 잘 보관해두어야 합니다. 이는 나중에 과태료 부과 등의 문제가 발생했을 때 신고 완료를 증명할 수 있는 중요한 자료가 됩니다.
국토교통부는 5월을 집중 홍보 기간으로 설정하고 다양한 교육과 홍보를 실시할 예정입니다. 공인중개사협회와 연계한 중개사 교육, 법무부와 연계한 공무원 교육 등이 진행되므로, 관련 업계 종사자들은 이러한 교육 기회를 적극 활용하시기 바랍니다.
또한 행정복지센터에서 확정일자만 신청한 경우 자동으로 신고 대상임을 안내하는 알림톡이 5월부터 발송될 예정입니다. 이는 실수로 신고를 놓치는 경우를 방지하기 위한 조치로, 확정일자를 받았지만 아직 임대차 신고를 하지 않은 분들에게는 매우 유용한 서비스가 될 것입니다.
🔍 자주 묻는 질문들
실제로 많은 분들이 궁금해하는 질문들을 정리해보면, 먼저 갱신 계약 시 신고 대상인지에 대한 문의가 많습니다. 앞서 설명한 대로 묵시적 갱신이나 임대료 변경이 없는 갱신은 신고 대상이 아니지만, 임대료 변경이 있는 경우에는 반드시 신고해야 합니다.
과거 계약에 대한 신고 시 과태료 부과 여부도 자주 묻는 질문입니다. 5월 31일 이전에 체결된 모든 계약은 과태료 부과 대상에서 제외되므로, 지금이라도 신고하시면 과태료 없이 신고를 완료할 수 있습니다.
과세 정보 활용에 대한 우려도 많지만, 현재까지는 임대차 신고 정보가 과세 자료로 활용되지 않고 있습니다. 이 제도는 임대차 시장의 투명성 제고와 임차인 보호가 주목적이므로, 과세를 위한 자료 수집이 주목적은 아닙니다.
주택 임대차계약 신고제는 이제 선택이 아닌 필수가 되었습니다. 4년간의 긴 계도기간이 끝나고 본격적인 시행에 들어가는 만큼, 임대인과 임차인 모두 제도를 정확히 이해하고 성실히 이행해야 합니다. 온라인 신고 시스템도 많이 개선되어 언제 어디서나 쉽게 신고할 수 있으니, 계약 후에는 잊지 말고 30일 이내에 신고를 완료하시기 바랍니다.
문의처
- 국토교통부 주택정책관 주택임대차기획팀: 044-201-4177
- 한국부동산원 시장관리처: 053-663-8640
- 부동산거래관리시스템: rtms.molit.go.kr
<자료출처=정책브리핑 http://www.korea.kr>