💰 수도권 주택 자금 대여, 최대 6억 원으로 제한! 새로운 규제, 언제부터 적용될까요? 🏡
최근 서울을 비롯한 수도권 일부 지역에서 아파트 가격이 급등하고 가계의 자금 융통 규모가 빠르게 증가하면서, 정부가 이에 대한 강력한 제재 조치를 발표했습니다.
투기적 수요를 억제하고 금융 시장의 안정을 도모하기 위한 이번 대책은 주택 구입을 위한 자금 융통에 상당한 변화를 가져올 것으로 예상됩니다. 특히, 두 채 이상의 주택을 소유한 다주택자의 주택 관련 자금 조달이 원칙적으로 금지되며, 서민과 신혼부부를 위한 정책성 지원의 문턱 또한 높아질 전망입니다.
금융위원회는 어제(27일) 기획재정부, 국토교통부 등 관계 부처와 한국은행, 금융감독원 등이 참석한 긴급 가계부채 점검 회의를 통해 이러한 내용의 대응 방안을 공개했습니다.
이는 현 정부 출범 이후 첫 번째로 선보이는 가계 빚 및 부동산 시장 안정화 방안으로, 경제 성장률 하향 전망을 반영하여 금융권의 자금 융통과 정책성 지원의 연간 총량 목표를 각각 25%씩 감축하는 것을 핵심으로 합니다. 그럼, 이러한 새로운 규제가 언제부터, 어떻게 적용되는지 자세히 살펴보겠습니다.
🚨 수도권 주택 구입 자금 조달, 획기적인 제한 조치 시행
이번 정부의 발표 중 가장 눈에 띄는 변화는 바로 수도권 및 규제지역 내 주택 구입을 목적으로 하는 자금 조달의 최대한도가 6억 원으로 제한된다는 점입니다.
과거 2019년에 투기과열지구 내 15억 원을 초과하는 고가 주택에 대해 자금 조달이 금지된 사례는 있었으나, 이처럼 주택 관련 자금 융통 한도를 전면적으로 제한하는 것은 사상 유례없는 조치입니다. 이는 시장의 과열을 막기 위한 정부의 강력한 의지를 보여주는 대목입니다.
다만, 건축 중인 주택에 대한 중도금 성격의 자금 조달에는 이 한도가 바로 적용되지 않습니다. 그러나 해당 주택의 최종 입주 시점에 이루어지는 잔금 성격의 자금 융통으로 전환될 때에는 예외 없이 6억 원이라는 한도가 적용될 예정이므로, 신규 주택을 분양받으신 분들도 이 점을 반드시 유념하셔야 합니다.
또한, 실제 거주 목적이 아닌 투기 또는 투자 목적으로 주택을 매입하는 것을 방지하기 위한 추가적인 조치도 강화됩니다. 수도권 및 규제지역 내 주택을 구입하면서 자금 융통을 받은 경우(보금자리론 포함), 6개월 이내에 해당 주택으로 전입해야 하는 의무가 부과됩니다. 이는 명확한 실거주 목적의 주택 매입만을 인정하겠다는 정부의 방침을 명확히 보여줍니다.
- 수도권/규제지역 주택 구입 목적 자금 조달 한도: 최대 6억 원으로 제한 (사상 초유의 조치)
- 중도금 자금 조달 적용 여부: 중도금에는 즉시 적용되지 않으나, 잔금 전환 시 6억 원 한도 적용
- 전입 의무 부과: 수도권/규제지역 주택 구입 시 자금 융통 받은 경우 6개월 이내 전입 의무 (실거주 목적 명확화)
🏘️ 다주택자 규제 강화 및 생활 안정 자금 조달 한도 조정
정부의 이번 대책은 다주택자 및 생활 안정 자금 조달에도 강력한 규제의 칼날을 들이밀고 있습니다. 두 채 이상의 주택을 보유한 다주택자가 추가적으로 주택을 구입할 목적의 주택 관련 자금 조달은 전면적으로 금지됩니다. 이는 투기적 자금의 유입을 원천 봉쇄하겠다는 강력한 의지로 해석됩니다.
반면, 이미 한 채의 주택을 소유한 1주택자의 경우에는 기존 주택을 6개월 이내에 처분한다는 조건 하에만 새로운 주택 구입을 위한 자금 조달이 가능해집니다. 이 경우, 무주택자와 동일한 기준이 적용되어 비규제 지역에서는 주택담보비율(LTV) 70%, 규제지역에서는 50%가 적용됩니다.
또한, 자금 융통의 만기 또한 일괄적으로 30년 이내로 제한됩니다. 이는 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 우회하려는 시도를 차단하기 위한 목적을 가지고 있습니다.
생활비 조달 목적으로 주택을 담보로 삼아 얻는 '생활안정자금 자금 조달'에도 큰 변화가 있습니다. 수도권 및 규제지역 내 1주택자의 생활안정자금 자금 조달 한도는 최대 1억 원으로 제한됩니다. 특히, 두 채 이상의 주택을 소유한 다주택자는 생활안정자금 명목의 주택 관련 자금 융통이 아예 금지되어, 다주택자에 대한 전방위적인 규제가 시행됩니다.
아울러 신용을 기반으로 한 자금 조달의 한도 또한 개인의 연간 소득 범위 내로 제한되어, 주택 구입을 위한 다른 형태의 자금 조달까지도 억제하려는 정부의 의지가 반영되었습니다.
- 다주택자 주택 구입 목적 자금 조달: 전면 금지
- 1주택자 주택 구입 목적 자금 조달: 기존 주택 6개월 이내 처분 조건부 허용 (무주택자와 동일한 LTV 적용: 비규제 70%, 규제 50%)
- 자금 융통 만기: 일괄 30년 이내로 제한 (DSR 규제 우회 차단)
- 생활안정자금 자금 조달 한도 (1주택자): 수도권/규제지역 내 최대 1억 원
- 생활안정자금 자금 조달 (2주택 이상): 전면 금지
- 신용 기반 자금 조달 한도: 차주별 연소득 이내로 제한
📉 정책성 지원 축소 및 규제 시행 시점 안내
사회 초년생, 신혼부부, 저소득층 등 주거 취약 계층의 주거 안정을 돕기 위해 마련된 디딤돌(주택 매입) 및 버팀목(전세)과 같은 정책성 자금 지원의 문도 좁아집니다.
디딤돌의 경우, 생애 최초 주택 구입, 신혼부부 특례, 신생아 특례 등 유형별로 최대 자금 조달 한도가 최소 5,000만 원에서 최대 1억 원까지 축소됩니다. 버팀목 또한 수도권과 지방 등 지역별로 4,000만 원에서 6,000만 원까지 자금 조달 한도가 감소할 예정입니다.
주담대 한도 축소 관련 내용 전체 보기(금융위원회)
특히, 디딤돌과 보금자리론, 그리고 금융권의 생애 최초 주택 구입 자금 조달에 적용되던 주택담보비율(LTV)은 기존 80%에서 70%로 강화됩니다. 이는 금융권의 여신 심사를 더욱 엄격하게 유도하여, 무분별한 자금 융통을 억제하려는 정부의 의지가 담겨 있습니다. 또한, 규제지역 내 전세 자금 지원의 보증 비율도 현행 90%에서 80%로 하향 조정되어, 전세 시장의 안정에도 기여할 것으로 보입니다.
이번에 발표된 가계 빚 및 부동산 시장 안정화 조치들은 전세 자금 지원 보증 비율 조정을 제외하고는 오는 6월 28일 토요일부터 모든 금융권에서 즉시 시행됩니다. 다만, 규제 시행일인 6월 28일 이전에 이미 매매 또는 전세 계약을 체결했거나, 금융회사에 자금 조달 신청을 접수 완료한 경우는 예외로 인정됩니다.
그러나 '가계약'은 예외 대상에 포함되지 않으므로, 규제를 우회하려는 시도는 엄격히 차단될 것임을 정부는 강조했습니다. 정부는 이러한 규제 준수 여부를 철저히 감시하기 위해 현장 점검을 강화하고, 지역별 자금 조달 현황을 면밀히 모니터링하며, 매주 가계부채 점검 회의를 개최하여 시장 상황에 적극적으로 대응할 방침입니다.
또한, 최근 아파트 가격이 급등한 서울 마포구와 성동구 등 일부 지역에 대한 추가적인 규제지역 지정 등 시장 안정화를 위한 강력한 조치들을 적극적으로 검토하고 시행할 계획임을 밝혔습니다.
- 정책성 자금 조달 한도 축소:
- 디딤돌(매매): 생애최초, 신혼, 신생아 등 특례별 5천만~1억 원 축소
- 버팀목(전세): 지역별 4천만~6천만 원 축소
- 주택담보비율(LTV) 강화: 디딤돌, 보금자리론, 금융권 생애최초 주담대 LTV 80% → 70%
- 전세 자금 지원 보증 비율 조정: 규제지역 내 90% → 80% (여신 심사 강화 유도)
- 규제 시행 시점: 전세 자금 지원 보증 비율 조정을 제외하고 6월 28일부터 전 금융권 즉시 시행
- 예외 적용: 6월 28일 이전 매매/전세 계약 체결 또는 자금 조달 신청 금융회사 접수 완료 건 (가계약 제외)
- 향후 관리 방안: 현장 점검, 지역별 자금 조달 현황 모니터링, 매주 가계부채 점검 회의 개최, 추가 규제지역 지정 검토